Perché il capitale italiano guarda ancora a Londra
La tesi di moda dice che la Brexit e le tasse più alte hanno chiuso la storia londinese per i compratori italiani, e che Milano e Madrid hanno vinto la partita in silenzio. Un fondo di verità c'è. Le città del Sud Europa stanno intercettando parte del capitale mobile che Londra oggi libera.
Ma lo intercettano per un motivo diverso. Milano risponde alla domanda "dove voglio vivere e investire a casa mia?" Londra ne risponde una più fredda: "dove tengo un valore che non posso permettermi di perdere, in una valuta con cui il mondo ancora regola i conti?" Non sono la stessa domanda, e raramente hanno la stessa risposta.
La crescita nominale di lungo periodo a Londra viaggia intorno al 5–7% l'anno sui cicli interi (Land Registry HPI). Una riserva di valore, non una promessa sull'anno prossimo.
Milano è dove vivi bene. Londra è dove metti al sicuro ciò che non puoi permetterti di perdere. Gli investitori italiani che vanno meglio tengono in testa le due idee insieme, e non le confondono mai.
Quello che i soldi non comprano
Molti compratori italiani arrivano ancora convinti che una casa londinese abbastanza cara apra la porta a vivere nel Regno Unito. Non è così, e non lo è da anni.
Il visto Tier 1 Investor è chiuso ai nuovi richiedenti da febbraio 2022, e nel 2026 nel Regno Unito non esiste nessun golden visa legato al mattone. Comprare casa e ottenere il diritto di restare sono due pratiche distinte, seguite da due professionisti diversi. Un indirizzo a Londra è un posto dove stare, non il diritto di starci.
Le tasse e l'euro
Il prezzo dell'annuncio è il numero più piccolo dell'operazione. Da non residente paghi lo SDLT standard, più il 2% di sovrattassa per non residenti, più il 3% sulla seconda proprietà quando si applica, con aliquote effettive vicine al 19% sopra 1,5 milioni di sterline nel 2026. All'uscita, la dichiarazione e il pagamento della plusvalenza per non residenti scadono entro 60 giorni dal rogito. Verifica i numeri aggiornati con HMRC.
Poi c'è l'euro. Un compratore italiano che acquista a Londra ha preso due posizioni, non una: il palazzo, e un'esposizione in sterline contro la valuta con cui vive davvero. Per qualcuno quella posizione sul cambio è il punto. Per altri è una sorpresa che scopre solo al momento della vendita.
Verifica con HMRC prima dello scambio dei contratti; la dichiarazione NRCGT scade entro 60 giorni dal completamento. Da residente fiscale italiano, fatti seguire in parallelo sul reporting dell'attivo estero.
Calcola l'uscita, in euro, prima di innamorarti dell'ingresso.
Londra, Milano, Madrid: non è la stessa scommessa
La tentazione e mettere in fila le tre città e scegliere la vincitrice. E l'esercizio sbagliato. Ognuna fa un lavoro diverso in un portafoglio, su un orizzonte diverso, con un'uscita diversa. Questo ragionamento lo abbiamo sviluppato per intero nella nota Pensa in tre città.
Leggila in modo qualitativo, non come una classifica: Londra per profondita e durata in valuta di riserva, Milano per un mercato domestico che già leggi fluentemente, Madrid per una storia di crescita ancora diversa. L'errore e comprare tutte e tre come se fossero un asset solo.
Si compra per strategia, non per quartiere
Chiedi a un family office italiano cosa vuole a Londra e ti dice un quartiere, di solito uno che a casa riconoscerebbero tutti. Il quartiere famoso sembra la strategia. È la scorciatoia di una decisione che nessuno ha reso esplicita: casa, copertura, base o status.
Conta molto meno quale borough e molto di più quale acquisto stai facendo, a che prezzo rispetto allo stock di seconda mano comparabile, in quale struttura.
Le cautele oneste
La riforma del leasehold, lo stato del cladding e l'andamento delle service charge sono questioni vive su una fetta enorme degli appartamenti londinesi, e restano qualitative finché non hai davanti le carte di quel palazzo. Il premio dell'off-plan sono soldi veri e va quantificato in contanti. Le medie di lungo periodo qui sopra sono lunghe quanto un ciclo, non una previsione sui prossimi diciotto mesi. E la tua posizione fiscale italiana sta accanto a quella britannica, mai al posto suo.
Come ti aiutiamo
- Chiarire il mandato. Casa, copertura, base o status; taglio del ticket; orizzonte; esposizione EUR/GBP; e la struttura di proprietà che ha senso per un titolare italiano non residente.
- Leggere la griglia. Domanda e offerta a livello di borough, prezzo confrontato con lo stock di seconda mano comparabile in un raggio stretto, e l'eventuale premio dell'off-plan quantificato in sterline, non in brochure.
- Selezionare, mai vendere. Partiamo dal tuo mandato, non da un inventario: la raccomandazione la guida la tua strategia.
- Struttura e uscita. SDLT e le sovrattasse per non residenti, la regola dei 60 giorni sulla NRCGT, l'esposizione successoria britannica, l'andamento di lease e service charge, lo stato del cladding e la liquidità di rivendita, coordinati con i tuoi consulenti italiani prima di firmare.
Le domande degli investitori italiani
Si. La Brexit non ha tolto agli italiani, ne agli altri stranieri, il diritto di possedere immobili residenziali a Londra. Ciò che è cambiato sta ai margini: il mutuo dall'estero è più difficile e la pila fiscale del non residente è più pesante. La proprietà in se e del tutto aperta.
Per il lato italiano del conto (IVIE, quadro RW, redditi da locazione, successione): la guida alle tasse per chi vive in Italia.
No. Il visto Tier 1 Investor è chiuso ai nuovi richiedenti da febbraio 2022 e nel 2026 nel Regno Unito non esiste nessun golden visa o percorso di residenza legato al mattone. Comprare casa e ottenere il diritto di restare sono due pratiche distinte.
Da non residente paghi lo SDLT standard più il 2% di sovrattassa per non residenti, più il 3% sulla seconda proprietà quando si applica, con aliquote effettive vicine al 19% sopra 1,5 milioni di sterline nel 2026, e all'uscita una dichiarazione di plusvalenza per non residenti entro 60 giorni dal rogito. Da residente fiscale italiano potresti dover dichiarare e tassare l'attivo estero anche in Italia, quindi fatti seguire da un commercialista oltre che verificare con HMRC.
Fanno lavori diversi. Londra tende a comportarsi come una riserva di valore profonda e liquida in una valuta di riserva; Milano è un mercato domestico, in gran parte guidato da chi ci abita, che già leggi bene. Nessuna delle due e migliore in astratto: dipende se stai comprando una copertura, una base, una casa o un asset di status.
Consigliamo. Performa Capital è una advisory indipendente su Londra: il lavoro parte dal tuo mandato e dalla tua strategia, sia sul mercato pubblico sia su opportunità off-market, e lavoriamo in italiano e in inglese.